Vannskade ved overtakelse av bolig
Ville det være en aktuell klagesak dersom takstmann i boligsalgsrapporten har beskrevet noe fukt i kjelleren, men det viser seg å være brudd på hovedvannledningen? Det er ikke gitt noe opplysninger før jeg fant ut av dette da jeg overtok huset. Selger døde rett før jeg kjøpte, så det var barna som solgte.
Svar:
I teorien kan dette danne grunnlag for en mangelsak ovenfor selgere, men som følge av manglende opplysninger. Etter bestemmelsen i avhendingsloven § 3-7, er det nemlig et grunnvilkår for manglende opplysninger at selger kjente eller burde kjent til mangelen. Dette synes imidlertid ikke å være tilfellet her, ettersom det formelt sett er arvingene til tidligere beboer som har solgt eiendom. Disse arvingene vil normalt sett ikke ha større detaljkunnskap om eiendommen enn hva som fremgår av boligsalgsrapporten.
Derimot kan det foreligge mangel etter bestemmelsen i avhendingsloven § 3-9. Etter denne bestemmelsen fremgår det blant annet at mangel likevel kan foreligge dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å tro tatt i betraktning kjøpesummen og omstendighetene for øvrig.
Utgangspunktet for vurderingen av vesentlighetsvilkåret, er at det må foreligge et klart misforhold mellom eiendommens tilstand og det kjøper hadde grunn til å regne med. I den anledning vil flere ulike omstendigheter ha relevans. Dette gjelder blant annet forholdet mellom kjøpesummen og kostnadene ved utbedring. Dette vil ikke i seg selv være avgjørende for vurderingen, men kan likevel ha en viss betydning.
Tilsvarende vil det ha betydning hvorvidt eiendommen er solgt over eller under takst, hvor gammel eiendommen er og hvilke konkrete forventninger du som kjøper hadde til eiendommens standard ved inngåelse av avtalen. Også andre omstendigheter kan være relevante. I dette tilfellet kan det være hensiktsmessig for deg å kontakte en advokat som da kan foreta en grundig vurdering av saken basert på salgsdokumentene og omstendighetene for øvrig. Du vil da kunne få et bedre grunnlag til å vurdere hvorvidt du skal gå videre med saken.
For ordens skyld kan det også være greit å opplyse om at kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget. I den anledning har det i praksis blitt lagt til grunn at en frist på tre måneder i utgangspunktet må anses å være tilstrekkelig for å gi kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget.