Ønsker å heve husleiekontrakt
Utleier og leietaker har signert husleiekontrakt, og en egen avtale om at depositum overføres til utleiers ordinære husleiekonto. Før utleieperioden starter ønsker leietaker depositumkonto istedet, noe utleier aksepterer. Leietaker vil likevel heve husleiekontrakten, og mener at denne er ulovlig. Kan han dette eller må han betale leie i oppsigelsestiden?
Svar:
Utgangspunktet er at en leieavtale er bindende for partene. Dersom det er en mangel som ikke beror på forhold på leietakers side har en leietaker blant annet rett til å heve leieavtalen, jf. husleieloven § 2-12. Det er et vilkår at mangelen er vesentlig, f.eks. at leieobjektet er i vesentlig dårligere stand enn det som er avtalt. Utleier har rett til å rette en mangel som er påpekt, og en eventuell hevingsrett bortfaller ved retting fra utleiers side. Vesentlighetskravet medfører at det skal generelt mye til for å heve.
I de tilfeller det er avtalt depositum, skal depositumet alltid settes inn på en egen depositumskonto som er sperret for uttak i leieperioden, jf. husleieloven § 3-5. Etter det opplyste vil kravet fra leietaker vedr. dette etterkommes av utleier. Dette forholdet i seg selv, gir ikke grunnlag for heving.
Leietaker har risikoen for at en heving er rettmessig. Ved en urettmessig heving vil leietaker være økonomisk ansvarlig ut den avtalte leietiden, det vil si at leietaker som utgangspunkt må betale husleie i oppsigelsestiden. Utleier plikter imidlertid å begrense sitt tap, slik at tapet ikke blir større en nødvendig.