Er takst eller salgspris grunnlag for oppgjør?

Svar:

Spørsmålet handler om avtaletolkning. Utgangspunktet for tolkning av avtaler er at man skal prøve å finne hva partene mente da avtalen ble inngått. Det å i ettertid finne en slik felles - og omforent - forståelse byr gjerne på problemer. Dels kan det tenkes at situasjonen som utfordrer avtalens tolkning ikke var tenkt over da avtalen ble inngått. Dels kan partene ha endret oppfatning underveis, slik at de ikke lenger har samme forhold til avtalen.

Det er flere momenter som er relevante ved avtaletolkning. En objektiv fortolkning vil si at ordlyden tillegges stor vekt. Står det at det er den nye taksten som avgjør verdiutviklingen, så er det den som skal legges til grunn. Dette utløser kanskje nye problemstillinger, for eksempel at den ene parten ikke er enig i takstens verdsettelse. Skal det da innhentes flere takster? Hvilken skal gjelde dersom de er ulike?

En subjektiv fortolkning vil si at det legges stor vekt på å finne partenes felles forståelse av avtalen - da avtalen ble inngått. Ofte brukes objektiv og subjektiv tolkning om en annen. Det er klart at ordlyden som oftest veier tungt, men partenes mening om avtalens innhold har også stor betydning. Rimelighet i seg selv kan også få betydning for utfallet - hva er den beste løsningen?

Avtalen som beskrives er på mange måter komplett. Situasjonen som nå har oppstått avviker kanskje fra partenes oppfatninger da avtalen ble inngått. Kanskje tenkte ingen av partene på at boligen skulle selges. Den skulle kanskje beholdes, men så endret partens livssituasjon seg. Dersom avtalen egentlig bare regulerer situasjonen dersom B skal innfri lånet til A - så handler den egentlig ikke om en salgssituasjon - men om en innløsningssituasjon. I så tilfelle blir ikke verdien prøvd i markedet, og takst er det nærmeste man kommer virkelig verdi.

I tilfelle at man inngikk avtalen uten tanke på fremtidig salg, så vil en tolkning av avtalen kreve at man spør partene hvordan de ville innrettet seg, dersom man på avtaletiden hadde sett for seg salg av boligen? Mange ville nok svart at det var oppnådd pris, eventuelt justert for salgsomkostninger, som skulle avgjøre verdistigningen. På den måten får man et fasit-svar. Med tanke på ordlyden så var det verdiøkningen som skulle deles. Oppnådd salgspris fremstår som mer dekkende for å avgjøre en verdiøkning, enn tilfellet er med en takst.

Dersom partene på avtaletiden også vurderte senere salg, så kan dette tale mot å legge salgsprisen til grunn. Da var spørsmålet inne i forhandlingen forut for avtalen, og partene valgte (mer eller mindre bevisst) å ikke legge pris til grunn. Det kan også være andre forhold som tilsier at taksten skal legges til grunn. Jeg vil nok legge til grunn at det skal en del til for å hevde at takst går før pris, i alle tilfeller dersom det ikke er regulert i avtalen hva man skal gjøre ved uenighet om takstens verdsettelse.