Røyklukt i utleieleilighet
Jeg og kjæresten leide en leilighet hvor det er en intens røyklukt. I kontrakten vår, og tidligere leietaker, står det at røyking ikke er tillatt. Vi har forsøkt å kontakte utleier med dette for å få til en løsning slik at lukten blir fjernet, vi har ikke fått noe hjelp fra dem til dette. Eneste de sier at "vi skal selvfølgelig hjelpe med å fjerne lukten" osv. men ingenting blir gjort. Hva kan vi gjøre og hva har vi rett til? Har vi rett til å bryte kontrakten pga dette?
Svar:
Med mindre det er avtalt noe annet, så har dere som leietakere krav på at husrommet er i samsvar med de krav som følger av leieavtalen, og at husrommet med tilbehør skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Ettersom det i dette tilfellet er særskilt angitt i både deres og tidligere leietakers avtale at røyking ikke er tillatt, så vil utleier i dette tilfellet mest sannsynlig være forpliktet til å sørge for at luktproblemene blir fjernet.
Dersom utleieren ikke sørger for utbedring, kan dere kreve avslag i leien, heving, erstatning eller tilbakehold av leien. I dette tilfellet vil kanskje avslag i leien være den mest praktiske løsningen. I den anledning vil det være naturlig at dere fremsetter et formelt og skriftlig krav om dette til utleier med en nærmere angitt svarfrist.
Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt avtalen kan brytes, er det slik at dere som leietakere har rett til å heve kontrakten dersom det foreligger mangler ved leieobjektet som medfører vesentlig mislighold. Dette følger av bestemmelsen i husleieloven § 2-12 (1). Hvorvidt vesentlighetskravet er oppfylt, må vurderes konkret og objektiv i den enkelte sak. Det avgjørende punktet vil ofte være om det er rimelig at leietaker sier seg fri fra leieavtalen. Samtidig innebærer vesentlighetskravet at avviket ikke kan være helt ubetydelig. Det må foreligge et markert avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse. I utgangspunktet skal det nokså mye til for at luktproblemer skal kunne medføre krav om heving av kontrakten. Dette kan likevel stille seg annerledes dersom problemene gir helsemessige og/eller trivselsmessige plager over lengre tid.