Urådighetserklæring
Jeg og kjæresten bor i en leilighet som mine foreldre eier og har hatt en verdistigning på. Vi ønsker nå å kjøpe den og fortsette å bo her selv. Vi lurer på om vi kan lage en urådighetserklæring for å slippe dokumentavgift nå.
I så fall:
1. Vil mine foreldre få gevinstbeskatning når vi en dag selger den på mellomlegget fra vi lagde urådighetserklæringen til vi solgte den?
2. Vil mine foreldre få formuebeskatning?
3. Kan vi trekke fra på skatten på et lån når vi ikke eier leiligheten?
Svar:
En sikringssperre, eller en urådighetserklæring som er den vanlige juridiske betegnelsen, innebærer at den som har grunnbokshjemmel til eiendommen ikke kan bestemme fritt over eiendommen, men må ha samtykke fra en bestemt person for å kunne tinglyse dokumenter som gjelder eiendommen. Det er riktig at slike urådighetserklæringer av og til blir benyttet i forbindelse med overdragelse av eiendommer internt i familier med særlig henblikk på å unngå dokumentavgift.
Det vil imidlertid være i alle fall én særskilt utfordring dersom dere velger å tinglyse en urådighetserklæring som sikkerhet for eiendomservervet. Det er nemlig slik at en tinglyst urådighet kun stanser tinglysing av frivillige avtaler. Erklæringen vil derfor ikke stanse tinglysing av utleggsforretning, og gir derfor ikke vern mot hjemmelshavers kreditorer. Dere vil med andre ord ikke ha en fullgod sikkerhet for kreditorforfølgning ved en slik løsning. Videre krever også bankene normalt sett at det blir tinglyst en ordinær hjemmelsoverføring, dersom det er aktuelt å finansiere kjøpet helt eller delvis ved hjelp av boliglån. Under normale omstendigheter anbefales det derfor at dere gjennomfører overdragelsen og samtidig betaler dokumentavgiften på vanlig måte.
Når det gjelder spørsmålet om beskatning av en eventuell gevinst, vil det sannsynligvis tilkomme skatteplikt for dine foreldre. Dette skyldes at de øyensynlig ikke vil oppfylle vilkåret om botid i leiligheten ettersom du og din kjæreste bor der i stedet. Reglene om botid følger av bestemmelsen i skatteloven § 9-3 (2) litra b, og gjelder uavhengig av hvorvidt det er tinglyst en urådighetserklæring eller ikke. Hvorvidt dine foreldre vil kunne få formuesbeskatning i tillegg, vil naturligvis avhenge av hvilket beregningsgrunnlag de for øvrig vil ha med tanke på egen økonomi.
Når det gjelder spørsmålet om fradrag for lån, vil det i teorien være mulig å kreve fradrag, men det forutsetter igjen at dere faktisk får lån uten at det er gjennomført en hjemmelsoverføring. Som nevnt ovenfor, vil bankene normalt sett være svært tilbakeholdne med å akseptere en slik ordning.