Leiebolig blir tvangsoppløst
Bekjente leier i et større bofellesskap i en by i Norge. Det er en stor bolig og det har vært 2 eiere i sameie hvor den ene part nå ønsker tvangsoppløsning av sameiet og har gått til retten for å gjennomføre dette. Som resultat av dette har leieboerne fått brev fra saksøkers advokat om at de må flytte ut innen en viss dato. Leieboerne har kun kontrakt med saksøkte. Spørsmålet er hvilke rettigheter og muligheter har leieboerne i denne situasjonen?
Svar:
Rettighetene for leietakere ved eierskifte følger først og fremst av bestemmelsen i husleieloven § 8-6 (1). Etter denne bestemmelsen er hovedregelen at utleier har fri adgang til å overføre leieavtalen ved overdragelse av eiendomsretten til leieobjektet. Dersom overføringen skjer etter tvangsfullbyrdelseslovens regler, slik tilfellet synes å være her, skal opprinnelig utleier hefte solidarisk med erverver inntil leietakere har godkjent ny erverver som ny utleier. Dette følger av bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-22.
Dette betyr i realiteten at leieavtalen som et klart utgangspunkt vil fortsette på samme vilkår som tidligere også ovenfor ny eier. Det vil derfor under normale omstendigheter ikke være mulig å kreve flytting innen en viss dato slik saksøkers advokat har gjort i dette tilfellet. Dersom ny eier ikke vil opprettholde leieavtalen, vil vedkommende på vanlig måte være nødt til å fremsette krav om oppsigelse eller heving i samsvar med husleielovens regler om dette. I den anledning gjøres det imidlertid særskilt oppmerksom på at det vil være oppsigelsesadgang dersom ny eier skal benytte leieobjektet som egen bolig. Dette følger av bestemmelsen i husleieloven § 9-5 (2) litra a.